Diagnostic électrique obligatoire pour vendre ou louer : le guide

Vous vendez ou vous louez un logement dont l'installation électrique a plus de quinze ans ? Un diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité doit être joint au dossier. Beaucoup de propriétaires le découvrent au moment de signer, et se retrouvent avec un rapport qui liste des « anomalies » sans savoir ce qu'ils sont tenus de corriger. Ce guide explique qui est concerné, combien de temps le diagnostic reste valable, ce que le diagnostiqueur contrôle réellement, et ce que vous devez ou non faire ensuite.

Si le rapport pointe le tableau, notre page sur la mise aux normes du tableau électrique détaille les travaux possibles.

Qui est concerné et depuis quand

Le diagnostic électrique fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), au même titre que le DPE, l'amiante ou le plomb. Il est obligatoire :

• pour la vente d'un logement (maison ou appartement) dont l'installation électrique a plus de quinze ans, depuis 2009 ;
• pour la location d'un logement dont l'installation a plus de quinze ans, pour tout bail signé depuis le 1er janvier 2018 (et depuis juillet 2017 pour les immeubles collectifs construits avant 1975).

Le critère est l'âge de l'installation, pas celui du bâtiment. Un immeuble de 1930 dont l'électricité a été entièrement refaite il y a dix ans n'est pas soumis au diagnostic, à condition de pouvoir le prouver. Une attestation de conformité Consuel de moins de trois ans remplace d'ailleurs le diagnostic.

Le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives du logement et ses dépendances (cave, garage). Il ne couvre ni les parties communes, ni la colonne montante, ni le branchement qui relève d'Enedis.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant du vendeur et de tout artisan qui réaliserait les travaux ensuite. Un électricien ne peut donc pas établir ce document, même s'il connaît parfaitement la norme. En revanche, il est le bon interlocuteur pour interpréter le rapport et corriger ce qui doit l'être.

Durée de validité : 3 ans en vente, 6 ans en location

Le rapport est valable trois ans pour une vente et six ans pour une location. La date qui compte est celle de la signature de l'acte (promesse ou compromis pour une vente, bail pour une location). Si un diagnostic réalisé pour une location a moins de trois ans, il peut servir pour une vente ; l'inverse n'est pas vrai au-delà de trois ans.

Attention à un point souvent mal compris : la validité du diagnostic ne signifie pas que l'installation reste conforme pendant toute cette période. Le document photographie un état à un instant donné. Si vous faites des travaux après le diagnostic, un nouveau rapport n'est pas obligatoire, mais il peut être judicieux d'en refaire un pour montrer aux acheteurs que les anomalies ont été levées.

Les 6 points de contrôle du diagnostiqueur

Le diagnostic n'est pas un contrôle de conformité complet à la NF C 15-100. Il vérifie que l'installation ne présente pas de risque grave pour les occupants, selon une liste de six points fixée par arrêté.

1. L'appareil général de commande et de protection

Le disjoncteur de branchement doit exister, être accessible et permettre de couper toute l'installation en un geste. Un disjoncteur placé dans un placard fermé à clé ou derrière un meuble encastré fait l'objet d'une remarque.

2. Un dispositif différentiel à l'origine de l'installation

Au moins un interrupteur ou disjoncteur différentiel doit protéger l'ensemble de l'installation, avec une sensibilité adaptée à la qualité de la prise de terre. Le diagnostiqueur vérifie aussi la présence et la valeur de cette prise de terre, et la continuité du conducteur de protection jusqu'aux prises.

3. Une protection contre les surintensités sur chaque circuit

Chaque circuit doit être protégé par un disjoncteur ou un fusible dont le calibre correspond à la section des conducteurs. Un disjoncteur de 20 A sur un fil de 1,5 mm², ou un fusible remplacé par un fil de cuivre, sont des anomalies classiques.

4. La salle de bain : liaison équipotentielle et volumes

Dans un local avec baignoire ou douche, les éléments métalliques (canalisations, corps de chauffe, huisseries) doivent être reliés entre eux et à la terre. Le diagnostiqueur vérifie aussi qu'aucune prise ou interrupteur ne se trouve dans les volumes interdits autour de la baignoire ou de la douche.

5. Les matériels vétustes, inadaptés ou à risque de contact direct

Fils en tissu dont l'isolant est dégradé, prises cassées laissant voir les conducteurs, dominos apparents, interrupteurs en porcelaine, boîtes de dérivation sans couvercle : tout ce qui permet de toucher une partie sous tension est relevé.

6. Les conducteurs non protégés mécaniquement

Des fils qui courent le long d'une plinthe sans gaine ni goulotte, une rallonge passée sous un tapis pour alimenter un appareil fixe, un câble agrafé sur un mur de cave : ces situations exposent les conducteurs aux chocs et à l'usure.

Le rapport contient aussi des informations complémentaires, à titre indicatif : présence de socles de prise avec obturateurs, protection 30 mA des circuits, état des installations extérieures ou de la piscine s'il y en a une.

Ce que le vendeur doit faire, et ce qu'il n'est pas obligé de faire

C'est la question que tout le monde se pose en lisant un rapport avec dix anomalies. La réponse est claire pour une vente : le vendeur n'a aucune obligation de réaliser les travaux. Le diagnostic est un document d'information. Il protège l'acheteur, qui achète en connaissance de cause, et il protège le vendeur, qui ne pourra plus se voir reprocher un vice caché sur l'installation électrique dès lors que le rapport a été annexé à l'acte.

En pratique, un rapport chargé pèse sur la négociation. L'acheteur demandera souvent une remise correspondant au coût estimé des travaux, ou fera réaliser un devis avant de s'engager. Corriger les anomalies les plus visibles avant la mise en vente (tableau, différentiel, terre) est parfois un bon calcul, mais c'est un choix commercial, pas une obligation.

À l'inverse, ne pas fournir le diagnostic expose le vendeur : l'acheteur peut alors invoquer un vice caché et demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente.

Le cas de la location

Pour un bailleur, la logique est différente. Le diagnostic est annexé au bail, là encore à titre d'information. Mais le propriétaire a par ailleurs l'obligation de louer un logement décent, ce qui inclut une installation électrique « en bon état d'usage et de fonctionnement » qui ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité du locataire. Un rapport signalant l'absence de différentiel, des conducteurs dénudés ou une salle de bain sans liaison équipotentielle donne au locataire un argument solide pour exiger une mise en sécurité.

Dans les petits immeubles anciens, notre électricien à Alfortville intervient régulièrement pour ce type de travaux avant la remise des clés.

Comment lire le rapport et prioriser les travaux

Le rapport classe les constats par domaine, avec une mention « anomalie » et un code. Toutes les anomalies n'ont pas le même poids. Voici comment on les hiérarchise en pratique.

À traiter en priorité : absence de différentiel 30 mA, absence de prise de terre ou terre non reliée aux prises, conducteurs accessibles, fusible remplacé par un fil, appareillage dans les volumes de la salle de bain. Ces points représentent un risque d'électrocution ou d'incendie réel.

À traiter dès que possible : calibres de protection inadaptés, absence de liaison équipotentielle, disjoncteur de branchement inaccessible, boîtes de dérivation sans couvercle.

À planifier : prises sans obturateur, absence de protection 30 mA sur certains circuits seulement, matériel ancien mais fonctionnel.

La plupart de ces anomalies se corrigent sans refaire toute l'installation. Dans beaucoup de logements, la pose d'un tableau moderne avec différentiels 30 mA et disjoncteurs par circuit, complétée par une reprise de la terre, lève la moitié des points du rapport. Quand le tableau est un ancien modèle à fusibles, le remplacer par un tableau récent est presque toujours l'intervention la plus rentable au regard du rapport.

Les erreurs à éviter

• Attendre le compromis pour commander le diagnostic. Les diagnostiqueurs ont des délais, et un rapport chargé découvert à la dernière minute fait capoter des négociations.
• Faire réaliser des travaux « pour le diagnostic » sans devis clair. Demandez à l'électricien de viser précisément les anomalies listées, avec le code du rapport en face de chaque ligne du devis.
• Confondre diagnostic et mise en conformité. Un rapport sans anomalie ne veut pas dire que l'installation respecte la norme actuelle. Il signifie qu'elle ne présente pas de risque grave.
• Croire qu'un diagnostic remplace l'attestation Consuel. Après une rénovation complète, seul le Consuel atteste la conformité auprès du fournisseur d'énergie.
• Laisser un locataire sans réponse. Si le diagnostic annexé au bail signale un risque manifeste, différer les travaux vous expose.

Le diagnostic électrique obligatoire n'est ni une sanction ni une formalité : c'est une photographie honnête de votre installation. Bien lu, il vous permet de décider, chiffres en main, ce que vous corrigez avant de vendre ou de louer, et ce que vous laissez à l'acheteur.